南昌“鸿基房产”给人下套

昵称：南昌炒粉 级别：普通个人会员 头衔: 2009-09-15 15:01:14

欺瞒手段“套牢”买卖双方 想“解套”得付2万元违约金

新闻提示 明知房屋出售方未取得产权证，房屋不能上市交易，但房产中介还是甘愿为高额买卖佣金“铤而走险”。一些急于出手多余房屋的市民便掉进了江西省鸿基房产置换有限公司（以下简称“鸿基房产”）精心布下的“圈套”，最终购房款没有拿到，房子却被“套牢”。

■市民投诉：买卖双方被套

据南昌市民张先生介绍，他急于将京东小区的一套近100平方米的拆迁还建房出手。2004年8月的一天，他带着《房屋拆迁补偿协议书》、购房发票等有关材料来到鸿基房产站前西路分部进行咨询。工作人员告诉他，房屋可以卖。并给他做了登记。

8月21日，张先生接到鸿基房产站前西路分部的电话，称已经为房子找到买主，让张先生前往签约。张先生高兴地来到鸿基房产站前西路分部，工作人员随后将其和买主刘女士一起领到了位于广场东路的鸿基房产总部。张先生和刘女士签下了《房屋买卖合同》，刘女士当场交纳了1万元购房定金，张先生则将《房屋拆迁补偿协议书》、购房发票等有关材料押在鸿基。

原以为事情就这样成了。可是合同签订后，张先生一直未见刘女士前来交纳购房款，刘女士也不见张先生来交房屋钥匙。“鸿基房产”解释是，房子还没有办理产权证，暂时不能办理过户。双方押在中介的财物均不能退还，否则就要承担违约责任。

张先生告诉记者：“我后来才知道，没有取得产权证的房屋是不能用来交易的，可在签定买卖合同之前，‘鸿基房产’并没有明确地告知我这些。他们之所以这样做，是因为如果交易成功，我们双方要向其交纳1％的中介服务费，交易不成，他又可以顺理成章地向我们追索2万元违约金。我本来是等钱用的，现在等了7个月也没有看到一分钱，房子也一时收不回来了。”刘女士说：“我开始也不知道没有产权证的房屋不能买卖，而且落户也会成为问题，后来老张一直没有交钥匙给我，我这才知道了，我也是受害者。”

刘女士告诉记者，之所以没有交钱，是因为担心没有产权证落不了户，到时交了的钱就退不出来了。现在京东的房价涨了不少，我如果毁约去买同档次的房，就要付出更大的代价。

■鸿基解释：我们常这样做

“鸿基房产”在签订买卖合同之前是否查看了张先生的有关合法凭证？3月7日下午5时，记者来到了鸿基房产总部采访。签约部经理辜国荣告诉记者：“老张出示了《房屋拆迁补偿协议书》，我们因此认定房屋是他的，在这种情况下，我们才认定此房屋可以出售，先签合同，等产权证下来再办理过户。”

他又告诉记者：“对方交了1万元购房定金，表示她看中了这套房子，老张不能卖给别人了，但双方并没有构成买卖关系。”记者问他是否可以这样做，对方的回答是“又不是进行买卖，有什么不可以的，我们经常这样做”。

■权威论断：没有产权不能交易

房屋要在怎样的情况下才能进行买卖？拆迁还建房的买卖又怎样进行呢？“鸿基房产”的做法到底有没有违反有关规定？3月8日，记者就此采访了南昌市房管局的几位专家。

南昌市房管局市场管理处处长吴清滚告诉记者，房产中介在办理房屋交易的过程中，必须做到权属明晰，否则就不能进行交易。

南昌市房管局房屋产权交易管理处产权科史科长认为，权属明晰是指房屋要经过权属登记部门的确认、登记并取得权属证书。如果房屋权属不明晰，在权属登记部门是不能办理权属登记及产权交易过户的，中介机构更不能将其进行买卖。否则，就是一种严重的违规行为。

■律师说法：合同无效应予解除

那么，张先生、刘女士及“鸿基房产”三方签订的那份《房屋买卖合同》又是否有效呢？江西中矗律师事务所主任刘良欢律师认为，合法的基本前提是出售方对房屋具有完全合法的所有权，这种完全合法的所有权则是靠房屋产权证来体现。如果没有取得产权证，实际上就不具备房屋出售的条件，在这种情况下签订的合同显然是无效的。产权证未办下来，表明房屋的产权有问题，在这种情况下，合同应该自动解除。

针对鸿基房产总部辜经理提出的“只是交了定金，没有构成买卖关系”这一说法，刘律师明确地告诉记者，房屋买方已经向中介交纳了购房定金，表明这种买卖已经开始，只是没有完成而已，并不能否认买卖关系已经成立这一客观事实。

■真相背后：鸿基下套给人钻

为了进一步求证事实，记者先后于3月8日和3月9日走访了省城一些知名房产中介机构。在北京西路的某房产中介，记者向工作人员介绍了张先生的遭遇，工作人员一致告诉记者，仅仅只有《房屋拆迁补偿协议书》，中介机构是不能办理交易的，因为它并不表明拆迁还建房就一定归出售方所有。

一业内人士告诉记者，目前南昌市房产中介还没有统一的合同文本，大多数合同都是中介机构自行印制的文本，条款对中介公司更为有利，而没有中介资质的不法黑中介合同文本不具法律效力，这些合同文本往往容易成为甲乙双方签订的民间协议，法律效力不强。不规范的合同，其条款对中介方没有约束，同时对买卖双方也没有任何保护作用。在这种情况下，中介的目的只有一个，那就是赚取高额的利润。（记者黄建华）

十二类二手房不能上市进行交易

［作者：佚名   转贴自：网络   点击数：522   文章录入：吉祥］

记者从房管部门了解到,近一段时间二手房交易产生的纠纷呈上升趋势,其中主要表现在部分不能上市交易的二手房被房主卖出,导致买方不能过户。针对此类问题,房产交易部门提醒广大市民,有12类二手房是不能上市交易的。

这12类不能上市交易的二手房为：

未依法取得房屋所有权证的房屋；

只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房；

鉴定为危房的房屋；

以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋；

在农村集体土地上兴建的房屋；

已经被列入拆迁公告范围的房屋；

所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋；

所有权有纠纷的房屋；已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋；

依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；

房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的；

法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。购房者在签订合同前最好到房管部门查询该房档案,确定其可以上市交易后再行购买,以免产生纠纷。

二手房过户需要多少费用 要如何计算

［作者：佚名   转贴自：网络   点击数：1196   文章录入：吉祥］

二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：

● 二手商品房税费：

二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。

契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳；【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。

印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。

营业税：凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×5.5%的标准交纳；

个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%；2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。【名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。

● 房改房税费：

房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：

契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；

土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；

个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格－原购买价格－合理费用）×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米；

需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

● 经济适用房税费：

经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多：

契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税；

个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；

经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到最低标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】；2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。

这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。

● 关于土地增值税

对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。

● 有关税费减免的规定：

1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税；

2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门。

节后买房须注意：债券债务纠纷二手房抛盘渐多

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年节串门的市民仍不忘驻足研究沿街房产中介帖的房价信息，而业内资深人士日前向新民网记者透露，随着金融危机深化，目前市面上有复杂债权债务纠纷的二手房抛盘渐多，购房者往往在产权过户的最后一刻才发现所购物业产权已被冻结。

据该人士透露，前几年二手房交易往往是炒房客和自住客之间的交易，相关的产权关系较为明确和简单。但最近一个阶段，随着金融危机，部分企业倒闭引发的企业主抛盘开始集中出现，伴随复杂债权债务纠纷的二手房开始集中流入市场，购房者往往在产权过户的最后一刻才发现所购物业产权已被冻结，而要追回购房首期款则可能面临漫长的法律诉讼和执行难题。甚至同一套二手房被多个执行单位冻结的情况也时有发生。

此外，该人士还透露，部分有债权债务纠纷在身的卖房者还会以银行操作时间差为陷阱骗取买房人房款，其会以提前还贷为名要求买房人先将钱打入相关银行帐户，而当天却并非银行处理提前还贷的扣款操作日，一旦买房人离去，卖房人就立刻将钱从帐户取走。而买房人则会陷入钱房两空的窘境。

节后是每年二手房交易的黄金季节，买房人在了解楼盘情况的同时，看来对卖房人还得多长几个心眼。

二手房价格之五大最为关键的因素

［作者：佚名   转贴自：本站原创   点击数：355   文章录入：吉祥］

二手房评估价依据市场变动进行上调，重要的作用还在于将会增加炒房者的成本、抑制住房的投资需求，从而达到稳定房价的目的，但以评估价作为征税依据无疑是把双刃剑，其在抑制投资炒房者的同时，也加重买卖双方的税负。

在二手房价格的评估中，其五大因素的影响最为关键：

1、首要因素：位置、地段。2、房屋使用年限与小区管理及配套设施。在同一地段，修建年代越近，配套设施越齐全，小区管理越到位的二手房，价格自然也就越高，由此产生的房屋差价每平方米甚至可达到2000元左右。3、户型朝向。坐北朝南这样的户型是普遍受欢迎的。同等户型不同朝向的二手房价格一般都有大约200元/平方米的落差。4、房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响大约在每平方米几百元，同时对于房屋的出售速度也有着一定的影响。装修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋来得快。5、关键的因素——折旧费。房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来，砖混结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%;钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1.4%左右。

一般情况下，二手房的价格只要买卖双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只有出现以下几种情况才需要评估：1、一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，往往就要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后通过参考评估价格确定双方的交易价格。2、进行房地产保险时做评估，可分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。3、向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。

有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。4、二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

在未来的二手房交易中，由于交易成本增加，要么将增加的交易成本传递到买家，要么卖家愿意减少转手利润，这或多或少会对买卖双方决策产生一定的影响。二手房评估价依据市场变动进行上调，重要的作用还在于将会增加炒房者的成本、抑制住房的投资需求，从而达到稳定房价的目的，但以评估价作为征税依据无疑是把双刃剑，其在抑制投资炒房者的同时，也加重买卖双方的税负。

而目前二手房交易相关税种，无论法律上规定由买方承担，还是由卖方承担，实际操作中主要视双方协商的结果。买方市场中自然买方占据主动，承担的税负就少;卖方市场中则恰恰相反。而当前苏州楼市正处于调整期，谁占优势就看各自的议价能力了，因此新规究竟如何对二手房产生影响，在今后的一段时间内还会逐步有所显现。更难确定这现象是否会扩散至全国各大城市，一旦出现，市场会出现新的降价风波！

今年5月以来，深圳房价就出现调整以来的新低，一度跌破万元，“负资产”开始大量逐渐浮现。与此同时，深圳楼市的“拐点”效应正在快速蔓延到全国，目前据5月份数据显示，全国房价房价涨幅趋缓，二手房价格首次出现下降。作为二手房交易一个重要的衡量标准，评估价一直是影响双方能否成功交易的关键要素之一。从今年7月1日起，苏州市在全国率先实行二手房评估费上调政策，使其成为进一步规范二手房交易市场，打击“阴阳”合同的重要举措，但由此引发出一笔新的费用由买卖双方谁来支付，目前尚无定论。

现在二手房市场上的部分消费者是带着明显的观望心理，他们放弃了一手房市场而选择二手房市场的目的就是为了买到更加低价的房子，因此会尽量压低成交价。其次，二手房的卖出方要因为某种原因急于卖掉自己的房子，常见现象如下：1、房屋的质量确实存在问题，且急于出手，那么他对于买方压价的行为在一定幅度内自然是能够接受的。2、房屋本身质量完好，由于资金短缺等原因而急于卖掉，在这种情况下，在客观价位的基础上考虑一定的变现折扣，也是卖方能够接受的。买方与卖方一个愿打一个愿挨，最终自然会导致成交价低于客观价。反之，如果买入方为了就学、工作等原因要急于买进，而购房的选择余地较少，就有可能导致成交价的上升。另外，交易双方的谈判技巧、房源供需状况都会影响到最终的成交价格。当然不同的估价目的产生不同的估价结果。

目前二手房市场卖方普遍以净价的方式，将包括评估费等在内的税费转嫁到买家身上。如果二手房评估价标准上调，同时规定在二手房交易中，如果成交价高于这个标准就按实缴税，低于标准的要以评估价为准，最近来这一新标准受到了众多买房者的关注。在二手房评估价上调标准公布之后，苏州市的二手房中介公司极为关注其对二手房市场可能产生的影响。

二手房贷再现高房价零首付 防三种违规漏洞多

［作者：佚名   转贴自：本站原创   点击数：391   文章录入：吉祥］

沪上房贷再现“零首付”。日前，李小姐在看房时，某房产中介工作人员表示：“过去的确不能做，不过，去年11月起似乎有点松了，又开始做了，今年3月的房产交易又热了，买房子的人多了，光我们中介大约20%的交易都是"零首付"，都是和贷款公司和评估公司一起做的，客户只要付点好处费给他们就行。”他还不忘加了一句：“银行不可能每套房子都上门查看的。”

楼市没有出现预想中的调整，相反，个别地区在3月份还出现了量价齐升的局面，究竟是真实需求占了上风，还是房产交易环节出现了问题，继续在抬升房价？“零首付”在这个时候再现耐人寻味。专家认为，“零首付”现象如果大量“复制”，那么，一旦房价出现大的波动，就可能出现危机。

做高房价“零首付”

以往做“零首付”最常见的手法就是把房价做高。比如内环一套200万元的二手房，按照规定如果是第一套自住普通房，要贷款必须首付20%，也就是40万元。但这时候中介会与所谓贷款公司和评估公司一起“联手”，将房价抬高至少20%以上，比如240万元。

然后由房主出示一张“已经收到首付款20%=48万元”的收据原件，通过贷款公司和中介的“努力工作”，银行见到这张原件就能放款，贷款总额一下子变成了192万元，买房人基本实现“零首付”。

而现在市场上再现的“零首付”，其操作手法基本上大同小异。

三种违规漏洞多

中介的“创新”真的那么可靠吗？

业内人士透露，这其中实际上至少牵涉到三种违规，可惯常操作的中介都给出了貌似“合理”的解决办法。第一，房主开出了一张完全不存在的假收款凭证，如果出现问题，房主将承担法律责任。中介说，房主和购房者必须签订一个秘密补充协议，声明并没有给付这笔钱。中介明确表示这是在购房的时候不能见光的，但都会打保票能“保护”双方的利益。

第二，评估公司必须抬高房价，在评估的时候手脚“活络”一点。中介给出的答案也很简单，评估公司本身没有人去监管，要做高或者做低房价很容易，一套200万元的房子上下相差20万元很正常。

第三，银行是否尽责难以控制。比如过去需要21个工作日房产交易中心才能出产证，出了产证才能放款，现在都不需要了，有首付收据就放款。中介明确表示，银行就这么点工作人员，都是网上看看材料，一般不会查得太仔细。

秘密协定是否真的能得到法律的保护？法律界人士认为，这种情况，即便是双方真实意思的表达，但存在着合谋欺诈银行的嫌疑，因此，出了问题，在法律上很难获得支持。而评估公司做高房价，前提是当前房价没有出现大面积滑坡，如果房价跌穿了心理价位，那么，恐怕就要做低而不是做高了。

至于银行的监控，事实上银行也在密切关注房贷的违约率。3月份反常的旺销也给银行提了个醒，中介一句不经意的促销话泄露了玄机：“要买房子快点买，银行最近可能又要收紧银根了。”某中资行的行长就指出，当前房贷余额不断减少，大规模断供虽然没有出现，但不良率却有所上升，必须警惕。

手续不全也能“变”

前面提到的种种做法，都是购房者在手续齐全的情况下操作的，如果手续不全，那么，“热心”的中介也会介绍他们的“好朋友”即所谓贷款公司来提供“全套服务”。

比如：有的人买房子不愿意让单位知道，不想开收入证明，那么可以出点钱，让贷款公司代开一个。这类似于担保，要收不少手续费。收入证明上的数字太少？也没有关系，贷款公司会“巧妙”地帮购房者把每月1万元的收入变成2万元。至于怎么变，连房产中介都讳莫如深。还有的情况是某些人收入证明几乎是开不出来的，但“神通广大”的贷款公司竟然可以根据个人公积金帐户号，查到公积金每月的缴存情况，并据此推算出收入水平，然后代开一个收入证明。其它比如刻个私章之类的小业务都是“信手拈来”。不过，记者试图查找中介提供的贷款公司，但结果发现，这些冠以投资咨询名称的公司，有的竟然在本市工商登记信息里都查不到。

还有的中介宣称可以提供跨行还款的业务，只要两家银行约定好，在A行的贷款就能在B行还。事实上，目前上海就有多家股份制银行提供柜面通存业务，并没有中介说的那样难办。

要防“零首付”蔓延

美国次贷危机的根子就是把贷款给了没有还款能力的人。“零首付”变相提高了购房者的还款压力，降低了还款能力，对于握有大量房源和贷款的炒房者来说，一旦房价出现大的调整，那么就有可能“击垮”他们。

业内人士指出，“零首付”的出现迎合的是不健康的房产消费需求。就连中介都承认，真正自住的购房者不太会选择“零首付”，毕竟利息要多支出许多，而且还要有一些其它额外的支出。

从银行角度来说，“零首付”如果大量出现，银行的风险也会加大，因此，必须加大监控力度，防止“零首付”现象蔓延。

买二手房先看建筑质量 以“貌”取房 注意细节

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近来二手房的买卖市场走势回暖迹象明显，以往二季度才会出现的旺季已经在3月份提前到来，不少想要购买二手房的人也正在从观望的态度中走出来，外出看房选房的人也越来越多。不过选房的时候，很多人往往只注重房屋的户型、交通配套等方面，却忽略了其真正的质量。置业专家提醒，购房者在选房时同样应该全面了解房屋的建筑质量。

仔细考察以“貌”取房

在买东西时人们都非常看重商品的质量，只有质量有保证的东西才敢买。而对于买房，这一点有时却会被人忽略。新的商品房由于是刚刚新建，各方面都符合国家的相关规定，在建筑质量上肯定比较有保证，很少会出现诸如漏水之类的现象。但是二手房却不然，有些由于年代比较长，不免会存在一些问题，遇上麻烦的购房者也不少。那么如何才能对二手房的质量有多了解呢？

置业专家表示，要了解房屋的建筑质量情况，除实地看房以外，还可以通过附近居民了解所在楼盘以及楼宇有无发生大的质量事故，而开发商的口碑同样是重要的参考因素。此外，值得置业者注意的还有：二手房改房的楼龄是从楼宇落成之日算起的，并不是很多人以为的原业主取得房产证的时间。而一手商品房的70年使用年限则是从开发商取得土地使用权证开始算起，因此即使买的是新房，也要减去之前拿地开发的时间。因为房产证的楼龄不一定准确，像一些物业因为某些原因10多年都拿不到房产证，因此从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。

比如一些老楼往往都不太注重外观，基本上都是水泥外面，即俗称的“涂灰楼”或黄皮楼；房龄再小些的,房子的外立面就开始注重美观了，从上世纪90年代末至今，各色各样的条形砖开始风行。因此,从外立面可对房子的新旧程度有个大致判断。另外上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。而上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约80平方米，客厅在14-15平方米，周边环境与配套设施较完善。

全面了解注意细节

此外，注意观察房屋各方面的细节也有助于我们了解房子的质量情况。比屋顶最主要的功能就是防水、保温和隔热。对于选择了顶层的住户来说，屋面就是一个很重要的质量指标。最好要亲自上屋面去查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。除了防水，还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动和散热。而门窗则是房屋中的两个围护部件，主要的功能就是供交通出入、分隔联系建筑空间、通风采光等，要求安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、位置准确。

此外，随着高层住宅越来越多，电梯也是我们应该关注的一部分。乘坐电梯的舒适和快捷是一个判别的标准，电梯应能准确启动运行、选层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值，制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠，另外还应有应急灯、求教按钮，高档的电梯还应有闭路监视器等等。总之，越是细心才越是能全面了解到房子的质量。商报记者/王起

除了户型、配套，二手房的建筑质量也很重要。

入住二手房不可比拟的六大优势

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如今，人们的购房观念已经不仅仅停留在排长队抢购一手房的时代，尤其是对于人口居住密集、住宅发展逐渐成熟化的大都市来说，占据优越地理位置和享受完善配套设施的二手房住宅引起了广大消费者的强烈关注。专家表示，选购二手房除众所周知的利好外，对购房人的实际生活中也体现着以下六大实实在在的居住优势。

一、手续便捷，入住快。

购买一套一手房从认购到入住快则半年，慢则一年甚至二年，还有可能出现烂尾楼风险。无论是一次性付款还是按揭购房，这段时间的资金已经攥在了开发商的手中，对投资等方面也可能一定的损失。然而，买二手住宅就快很多了，一次性付款的话几天时间就可以收到房子，做按揭的话也就等一个月左右。

二、现房供应，房屋质量一目了然。

买一手房最担心的就是房子的质量问题，除非专家，一般的购房者你是根本不能发现或者估计到房子会出现的质量问题的。而二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷等。同时，购买二手房还可以通过走访房东的街坊邻居，了解房子质量状况，使置业者在付款之间对房屋就有一个全面的了解。

三、次新房无需大规模装修，避免了室内污染。

新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。如果是购买5年左右的地新房，置业者基本无需进行大规模的装修，只要进行相应的软装饰即可入住，非常环保、安全。尤其是对于准备生育和家中有小孩的客户。

四、房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便。

新房配套一般比较难健全，最可怕的是收到房子后每家每户前后不一致的装修工程所产生的噪音，对居住者来说是非常苦恼的困扰。二手房不仅不存在这样的弊端，反而其周边如菜市场、医院、学校和交通等配套设施已基本完善，随时入住随时即可享受便捷的生活条件。$page$

五、选择和什么样的人做邻居可以自由选择。

买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，能不能给和邻居和睦相处等，给购房者带来了尽可能宽松的生活环境。

六、二手房的价格相对便宜。

随着楼市进入调整阶段，目前市场已基本转换为买方市场，因此，潜在的议价空间给购房人带来了更多实惠。

业内人士表示，实实在在的置业优势使二手房近年来成为人们选择的对象。逐渐规范的中介行业让更多人在交易过程中体验到安全与舒心。

二手房交易时莫花冤枉钱结清费用妙招

［作者：佚名   转贴自：网络   点击数：405   文章录入：吉祥］

过户费未算清 买家白付冤枉钱

丁小姐去年8 月看中了一套房，三个月后便与业主办理完过户手续。没想到，当丁小姐兴冲冲地拿着新房产证准备开始新生活时，物业公司送来的单据却让她傻了眼。原来，该房屋原来的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费，全部算下来将近7000 元。丁小姐拒绝交费，并打电话与原先的业主联系，可是业主拒不接电话；打电话找中介公司要求解决，中介公司却称房屋交易已经完毕，交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原业主，无法从中扣除前业主所欠费用，而且房产现在也已变更为丁小姐名下的产业，因此丁小姐只好自己承担了全部的物业供暖费。

破解招数：

卞东晓提醒消费者，购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且最好不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。物业交验时，购房者和业主双方最好一起到房屋现场，并在交验当天一同填写《物业交验单》，确认签字无误后，购房者才向业主支付购房尾款。专家指出，在二手房交易中，买方不仅要将卖方的明细费用算清，更要将中介公司收取的费用和需要向相关部门缴纳的费用全部算清。此外，还要注意两点：第一，最好在合同后附上《费用清单》，详细计算相关收费；第二，一定要同业主见面签订《房屋买卖合同》，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利，产生不正当差价。只有这样，才能维护自己的合法权益。

不透明“全包价” 虚高房价

去年11 月初，贾先生在报纸上看到一套40 万元的两居室，打广告的中介公司称这40 万元的费用包含了所有需缴纳的税费及中介费等杂费。由于感觉不错，贾先生很快便与中介公司签订合同并办理了相关手续。没想到，房屋过户手续办理完的那一天，贾先生却了解到，他所买房子的原业主与中介公司签订过合同，出售价格其实只是36 万元。即使加上各种费用总共也不过37.3 万多元，而中介公司却收取了他40万元的费用。

当贾先生拿着合同要对方退回多收的费用时，该中介却指出该合同中讲明用40 万元购买该套二手房，40 万元的价格里包括了所有的费用，并未多收取费用，不能退款。贾先生仔细查看合同后发现，合同中并未列出费用的明细。

破解招数：

卞东晓说提防上述情况要注意三个方面，一是将中介公司收取的费用及需要向相关部门缴纳的费用了解清楚；二是最好在合同后附上《费用清单》，详细计算相关收费；三是一定要同业主见面签订《房屋买卖合同》，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利，产生不正当差价。

二手房买卖专家解惑 买二手房都有哪些程序？

陈先生询问：我要买一套二手房，请问需要办理哪些手续？

记者询问了土地房产交易中心的工作人员，答复说买二手房一般要经过下列程序：

一、咨询，问明并查清所要购买的房屋产权和土地使用权限是否清楚，有无纠纷；

二、实地看房；

三、签合同（协议），买卖双方协商一致的情况下，就可以签订购房合同并付购房定金；

四、过户，买卖双方凭购房合同和有效证件（如身份证、结婚证等）办理过户手续；